Еще недавно складской сегмент являлся логическим продолжением торговой сферы. Однако благодаря достаточно высоким темпам роста торговли, он и сам стал не ее придатком, а самостоятельным бизнесом и объектом коммерческой недвижимости.

Проблемным вопросом этой самостоятельности, с которым на начальных этапах своего развития сталкивается любой рынок, — необходимость разработки единой и общепринятой классификации. До сих пор большинство игроков рынка не имеет грамотного понимания, как охарактеризовать складской комплекс в рамках сделок аренды-купли-продажи.

Более того, большинство игроков столичного рынка пока не видит необходимости в ее использовании (куда проще все объяснить на пальцах), хотя ряд консультантов в той или иной мере использует внутренние методики классификации складских помещений.

В конце 1990-х свою концепцию классификации складских помещений, основанную на зарубежном опыте и адаптированную к специфике московского рынка, предложила компания Knight Frank, контролирующая на сегодняшний день, по оценкам экспертов, до 70% московского рынка агентских и консалтинговых услуг в сфере складской недвижимости. В конце 2004 года компания предложила доработанный вариант классификации. Не так давно о создании своей классификации складских помещений Москвы заявили также компании Swiss Realty Group и Penny Lane Realty.

Классификация складских помещений от Knight Frank

Класс А+

Обязательные критерии:

Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы, без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров, с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.

• Площадь застройки — 40–45%.
• Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн на 1 м2, на уровне 1,2 метра от уровня земли.
• Высота потолков — не менее 13 метров, позволяющая установку многоуровневого стеллажного оборудования (6–7 ярусов).
• Регулируемый температурный режим.
• Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения.
• Система вентиляции.
• Система охранной сигнализации и видеонаблюдения.
• Автономная электроподстанция и тепловой узел.
• Достаточное количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) не менее 1 на 500 м2.
• Площадки для отстоя большегрузных и парковки легковых автомобилей.
• Площадки для маневрирования большегрузных автомобилей.
• Офисные помещения при складе.
• Вспомогательные помещения при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
• Система учета и контроля доступа сотрудников.
• Оптико-волоконные телекоммуникации.
• Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
• Расположение вблизи центральных магистралей.
• Профессиональная система управления.
• Опытный девелопер.

Желательные, но необязательные критерии:

• Железнодорожная ветка.

Класс А

Аналогичен Классу А+ за исключением следующих пунктов:

• Шаг колонн должен составлять не менее 9 метров.
• Площадь застройки — 45–55%.
• Высота потолков — не менее 10 метров.
• Такие критерии, как “Опытный девелопер”, “Система учета и контроля доступа сотрудников”, “Автономная электроподстанция и тепловой узел”, “Ж/д ветка” относятся к желательным.

Класс В+

Аналогичен классу А+ за исключением следующих пунктов:

• Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, построенное или реконструированное.
• Площадь застройки — 45–55%.
• Отсутствуют ссылки к шагу колонн и расстоянию между пролетами.
• Высота потолков — от 8 метров.
• Количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) — не менее 1 на 1000 м2.
• Пандус для разгрузки автотранспорта.
• Такие критерии, как “Профессиональная система управления”, “Опытный девелопер”, “Система учета и контроля доступа сотрудников”, “Автономная электроподстанция и тепловой узел” и “Ж/д ветка”, относятся к желательным.

Класс В

Обязательные критерии:

• Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное промышленное здание.
• В случае двухэтажного строения необходимо наличие достаточного количества грузовых лифтов (подъемников) грузоподъемностью не менее 3-х тонн, не менее 1 на 2000 м2.
• Высота потолков — от 6 метров.
• Пол — асфальт или бетон без покрытия.
• Система отопления.
• Пожарная сигнализация и система пожаротушения.
• Пандус для разгрузки автотранспорта.
• Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
• Охрана по периметру территории.
• Телекоммуникации.
• Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
• Вспомогательные помещения при складе.

Желательные, но необязательные критерии:

• Система вентиляции.
• Офисные помещения при складе.
• Система учета и контроля доступа сотрудников.
• Автономная электроподстанция и тепловой узел.
• Ж/д ветка.

Класс С

Обязательные критерии:

• Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.
• Высота потолков — от 4 метров.
• Пол — асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.

Желательные, но необязательные критерии:

• В случае многоэтажного строения — грузовые лифты/подъемники.
• Ворота на нулевой отметке.
• Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
• Система вентиляции.
• Система отопления.
• Пожарная сигнализация и система пожаротушения.
• Офисные помещения при складе.
• Ж/д ветка.
• Пожарная сигнализация и система пожаротушения.
• Пандус для разгрузки автотранспорта.
• Охрана по периметру территории.
• Телекоммуникации.
• Вспомогательные помещения при складе.

Класс D

Обязательные критерии:

• Подвальные помещения или объекты ГО, неотапливаемые производственные помещения или ангары.

Желательные, но необязательные критерии:

• Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
• Пожарная сигнализация и система пожаротушения.
• Система отопления.
• Система вентиляции.
• Офисные помещения при складе.
• Ж/д ветка.
• Телекоммуникации.
• Охрана по периметру территории.

Классификация складских помещений от Swiss Realty Group

Класс А1

Современные помещения, строившиеся с учетом будущей складской деятельности. Расположение, отделка и оборудование отвечают следующим принципам современной складской логистики: близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды грузов, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности грузов.

• Год постройки: позднее 1994.
• Расположение: на основных транспортных магистралях в 10–40 км от Москвы. Прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам;
• Одноэтажное/однообъемное здание с высокими потолками, позволяющее установить любое стеллажное (конвейерное и т.п.) оборудование, в том числе и многоэтажные (мезонинные) стеллажные системы.
• Плоские бетонные полы с антипылевым покрытием, обеспечивающие высокую скорость и безопасность движения погрузочной техники.
• Высокая проектная нагрузка на поверхность пола (от 4 тонн на 1 м2), позволяющая применять тяжелую погрузочную технику (высотные штабеллеры) и, как следствие, максимально использовать высоту стеллажей.
• Редкая сетка колон (не менее 12 на 18 метров), позволяющая варьировать размещение рядов стеллажей и оптимизировать организацию движения механизмов и складских работников.
• Наличие офисных, административных и бытовых помещений в здании склада.
• Не менее одних погрузо-разгрузочных ворот на 1 тысячу м2 склада, а также обособленная зона погрузки/разгрузки и комплектации заказов, позволяющая максимально быстро разгружать и загружать грузовой транспорт.
• Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (сплинкерная или порошковая).
• Регулируемая температура и влажность в помещениях склада.
• Автономные системы тепло- и водоснабжения.
• Аварийные системы электропитания.
• Центральное кондиционирование и вентиляция.
• Современные системы охранной сигнализации и видеонаблюдения.
• Погрузочно-разгрузочные ворота, оборудованные гидравлическими аппарелями и док-шелтерами.
• Развитая транспортная инфраструктура, наличие удобных подъездных путей, разворотных площадок, парковок для всех видов транспорта, указателей и светофоров.
• Благоустроенная прилегающая территория.
• Привлекательный внешний вид (отделка современными фасадными системами, современное остекление и пр.).

Класс А2

Полностью реконструированные с применением современных материалов и технологий складские или производственные площади 20–30-летней постройки. Характеристики идентичны Классу А1, за исключением местоположения: склады часто находятся в черте города, в промзонах.

• Годы постройки: 1970–1980.
• Капитальное одноэтажное (иногда двухэтажное) здание, железобетонная или сборная металлическая конструкция).

Класс В1

Складские помещения доперестроечного периода. Построенные в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике, такие помещения требуют некоторых (незначительных) дополнительных капитальных вложений и изменений для осуществления складской деятельности: смена полового покрытия, установка современных охранных систем и пр.

• Годы постройки: 1970–1980.
• Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция).
• Центральное отопление (собственные котельные).
• Высота потолков — 6–9 метров.
• Бетонный пол (стяжка или плиты).
• Пожарная сигнализация и пожарные краны/рукава.
• Крытый пандус или рампа для погрузки/разгрузки транспорта.

Класс В2

Складское помещение недавней постройки, по ряду причин не соответствующее 2–3 параметрам, необходимым складам класса А: недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и пр.

• Год постройки: с начала 1990-х.

Класс С1

Бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку и требующие значительных строительных и технических изменений: врезание дополнительных ворот, создание рамп/пандусов, замена остекления/витражей капитальными стенами, модернизация полового покрытия и систем отопления и пожаротушения. В большинстве случаев необходим демонтаж установленного оборудования.

• Годы постройки: 1950–1990.
• Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция).
• Высота потолков — от 7 до 18 метров.
• Бетонный или асфальтированный пол.
• Пожарная сигнализация и рукавная система пожаротушения.
• Низкое соотношение количества ворот к площади помещения, отсутствие пандусов.
• Расположение в промзонах в черте города.

Класс С2

Старые и сильно изношенные складские помещения советского периода, многие из которых строились еще в 1930–60 годах. К этому же классу относится большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз.

Склады данного класса зачастую не соответствуют современным нормам пожарной безопасности и экологичности, а также требованиям современных логистических компаний по возможностям грузооборота и, соответственно, требуют значительных дополнительных вложений в капитальный ремонт и модернизацию.

• Годы постройки: 1930–1980.
• Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонные конструкции), часто с большим цокольным этажом.
• Центральное отопление.
• Высота потолков — от 4–5 метров.
• Бетонный или асфальтированный пол.
• Крытый/открытый пандус или рампа для разгрузки транспорта.
• Расположение в промзонах в черте города (часто в ЦАО).
• Ограниченные прилегающие территории, недостаток места для парковки и маневра большегрузных машин.
• Устаревшие системы охраны и пожаротушения.

Класс D

Неприспособленные под складские нужды гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары, сельскохозяйственные постройки. Такие помещения нецелесообразно модернизировать или реконструировать, поскольку с финансовой точки зрения для повышения класса склада, как правило, более выгодно снести такой объект и построить на его месте новое здание, чем осуществлять реконструкцию.

Реакция рынка

Появление этих документов в Москве вызвало неоднозначную реакцию со стороны участников рынка в 90-х годах. По мнению экспертов, данная классификация должна отвечать реалиям рынка в целом, а не интересам ее разработчиков.

При обсуждении возник конфликт между девелоперами и строителями, а также представителями проектировщиков. Первые заинтересованы, чтобы параметры и стандарты позволяли их складским комплексам относиться к самому высокому классу, что приводило к некоторому занижению требований.

Оппоненты настаивали на самых высоких требованиях и стандартах, в соответствии с которыми на сегодняшний день складов самого высокого класса в Москве крайне мало для того, чтобы вести речь о необходимости внедрения классификации.

Некоторые эксперты даже высказывали мнение о том, что какая бы детальная классификация не была предложена конечным пользователям складской недвижимости, им она не нужна; что арендаторов складских помещений не интересует, к какому классу относится данный комплекс.

Ключевой является информация о соответствии предложенного помещения (с учетом запрашиваемых арендных ставок) специфическим требованиям пользователя с учетом приоритетности этих требований. Также не исключены варианты, когда некоторая часть пользовательских характеристик попадет в градацию объекта того или иного класса, а часть (возможно, более приоритетных) — нет. 

www.loglink.ru