Современный складской комплекс – это сложная в инженерном и техническом плане система.



Такие склады должны иметь развитую инфраструктуру, хорошую транспортную доступность, наличие инженерных систем, оборудование, ровный и прочный пол, высокие потолки, наличие офисных помещений.



По сложности возведения эти сооружения не уступают промышленным объектам, а зачастую, при сооружении складских комплексов международного класса превосходят их. По этому при принятии Инвестором решения о строительстве важен взвешенный подход.



Мы в своей деятельности сталкиваемся с различными решениями этого вопроса:

1. Инвестор заключает прямые договоры с отдельными организациями с дроблением всего строительного процесса.
2. Привлечение Инвестором отдельных организаций с заключением прямых договоров на этапы градостроительной деятельности.
3. Заключение общего Договора с одной организацией на выполнение всего комплекса работ.

На наш взгляд, первые два пути, при якобы очевидной эффективности, не всегда дают требуемый результат. При такой постановке вопроса Инвестору необходимо осуществлять общее руководство всем процессом строительства. Это предполагает наличие определенного штата высококвалифицированных сотрудников соответствующего профиля. Здесь могут возникнуть проблемы взаимоотношений между отдельными подрядчиками в решении технических вопросов, в организации контроля за качеством. Решить поставленную задачу в срок и выполнить работу с экономией денежных средств удается не всегда.

Как показывает наш опыт, наибольший эффект достигается при заключении общего Договора с одной организацией, выполняющей полный комплекс работ и сдачу объекта под «ключ».

 Направления деятельности такой организации:

• подбор участка;
• обоснование инвестиций;
• выработка концепции;
• оформление исходно-разрешительной документации;
• предпроектные проработки;
• проектные работы (Проект, Рабочая документация);
• экспертиза проектов, адаптация иностранных проектов к требованиям, действующим на территории Российской Федерации;
• строительно-монтажные работы;
• монтаж инженерных систем;
• ввод в эксплуатацию;
• гарантийное и послегарантийное обслуживание;
• проектное финансирование.

При встрече с Инвестором происходит оценка существующего положения, постановка задачи: определяется набор требований, предъявляемых к складской системе, и с помощью соответствующих целевых критериев описываются количественные и качественные требования. По результатам встречи формулируются задачи на ближайшее время и перспективу, определяется общий взгляд на решение стоящей задачи.

Такой подход уже на начальной стадии позволяет достичь сбалансированного решения комплекса задач в отношении проектирования и строительства складского комплекса, складского оборудования, оптимального соотношения используемых площадей. Это позволяет сформулировать конечную цель.Следующий важный этап – проектирование



Особенности проектирования складских комплексов состоят в следующем:

1. Большие площади занимаемой территории от 20.000 до 50.000 кв.м.
2. Большие площади внутренних помещений.
3. Организация стеллажного хранения.
4. Высота помещений.
5. Влияние на конструктивную схему ветровой и снеговой нагрузок.
6. Поддержание температурно-влажностного режима.
7. Обеспечение необходимой освещенности.
8. Пожарная безопасность.
9. Насыщенность системами автоматики и контроля.

На стадии проект вырабатываются ключевые характеристики будущего складского комплекса в соответствии с требованиями Заказчика. В частности последовательно решаются задачи размещения склада, сопутствующих офисных и служебных помещений на имеющейся территории, определяется инфраструктура и обеспеченность складского хозяйства необходимым подъемно-транспортным оборудованием.



Рабочая документация разрабатывается одновременно на все сооружения, а также внутриплощадочные сети и благоустройство.



Конструктивная схема складского комплекса при проектировании имеет ряд особенностей:

• ненесущие наружные стены,
• несущие вертикальные элементы, которые естественно вписываются в планировку фундаментные конструкции, которые опираются на фундаментную плиту, грунт или сваи.

При проектировании следует учитывать современные материалы и технологии, такие как:

• использование в ограждающих конструкциях легких и эффективных панелей типа «сэндвич»;
• устройство облегченной кровли типа «мембрана»;
• для обеспечения ровности и прочности бетонных полов применять упрочняющие покрытия и т.д.

Правильное использование возможностей совместной работы всех конструктивных элементов позволяет значительно улучшить прочностные характеристики каркаса с одновременным уменьшением его материалоемкости.

Современные специализированные программные комплексы для расчета и проектирования конструкций позволяют не только составить и исследовать подобные расчетные схемы, но и провести компьютерное моделирование процессов жизненного цикла конструкции, включая стадии возведения и эксплуатации. Обладая таким инструментарием, специалист может получить очень подробную информацию о том, как работает конструкция, где ее слабые места, на что следует обратить внимание.

Моделирование различных схем, расчет стоимости нескольких вариантов и предоставление сравнительных таблиц для выбора окончательного варианта. Вот что сегодня может представить подрядная организация Заказчику и Инвестору.

Строительство

Cтроительство складского комплекса совсем не то, что строительство ангара или небольшого склада. Генеральному подрядчику приходится выполнять огромный комплекс самых разнородных сложных работ - от согласования документов, выполнения земляных работ до монтажа сложных инженерных систем.Комплексный подход к решению задачи возведения объекта начинается еще задолго до выхода на площадку. Изучается проектная документация, согласовываются отдельные виды работ и узлы. Прорабатывается оптимальная схема организации поставки и приемки строительного материала.

Необходимо отметить, что это важная работа, и от ее успешного решения зависит не только внешний вид и качественные характеристики объекта, но и экономические показатели. Ведь стоимость строительных материалов достигает 60% от стоимости строительно-монтажных работ.

Для обеспечения рациональных методов строительства, соблюдения технологии производства работ, планомерного наращивания сил и средств, строительство складских центров мы предлагаем выполнять очередями, с обеспечением возможности примыкания последующей очереди к предыдущей. При этом производство работ на строительной площадке организуется поточным методом.

При строительстве складского комплекса организовывается взаимоувязывание процесса строительства с разработкой рабочей документации и определением  стоимости  строительно-монтажных работ по разделам. Это позволяет гибко, на любом этапе и по любому разделу, вносить необходимые изменения, контролировать стоимость, как каждого раздела, так и общую стоимость работ. Финансовый контроль за стоимостью работ может осуществляться путем определения фактической себестоимости, которую легко можно проверить:  стоимость  материалов + стоимость машин и механизмов + заработная плата, с увеличением на согласованную величину процента накладных расходов.

При такой методике организации работ, можно начать строительство уже через 3 или 4 месяца, после сбора исходных данных и утверждения задания на проектирование. На этот момент будут готовы Исходно-Разрешительная Документация и Технико-Экономическое Обоснование, что позволит исключить ошибки в предлагаемом подходе.

Такую схему мы предлагаем всем нашим Инвесторам, т.к. они заинтересованы в скорейшем начале отработки инвестиций при понимании того, что они полностью контролируют процесс строительства.

Заключение

Применение метода совмещения процессов дает значительное улучшение критериев как проектирования и строительства в частности, так и инвестиционного цикла в общем (снижение стоимости и времени проектирования и строительства, организационной инерции, увеличение ответственности и заинтересованности исполнителя).

При этом нужно иметь в виду, что улучшить вышеназванные критерии и соответственно применять на практике метод совмещения может только организация или Группа компаний, которая имеет в своем составе подразделение Заказчика, проектную организацию и строительно-монтажную структуру, способную освоить собственными силами до 70% стоимости строительства, а также имеющую  организационный и практический опыт по проектированию и строительству складских комплексов. Не имея опытную организацию, не стоит экспериментировать и рисковать.

Заместитель генерального директора по экономике ГК «Стройтех» Владимир Мурашов

www.skladcom.ru